L'Ipoteca

L'ipoteca riproduce un diritto reale di cauzione su una proprietà altrui (che funge da garanzia per un credito). Nell'ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile. Si distingue dal pegno per l’oggetto, che può essere:

• beni immobili
• diritti reali minori sugli immobili
• beni mobili iscritti in pubblici registri

Si discerne poi perché la sua costituzione richiede l’iscrizione nei pubblici registri. La moderna struttura dell’ipoteca è il punto di equilibrio raggiunto fra le antistanti esigenze di tutela del credito e di libertà nella circolazione dei beni.

L’ipoteca volontaria si basa su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall'altra e su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca (il contratto deve avere forma scritta).

L’ipoteca giudiziale invece si basa su una provvedimento giurisdizionale che rechi condanna al pagamento di una somma di danaro o all’adempimento di un’altra obbligazione, su un provvedimento ingiuntivo reso esecutivo o su altri provvedimenti giudiziali. L’ipoteca legale può essere iscritta nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto ad essa:

• l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente
• ciascun coerede sugli immobili dell’eredità
• lo Stato sui beni dell’imputato civilmente garante del reato

Tanto l’ipoteca giudiziale quanto quella legale dello Stato si fondano per iniziativa del creditore. L’ipoteca a favore dell’alienante e del coerede è iscritta d’ufficio dal conservatore della conservatoria dei registri immobiliari.

Su un medesimo bene si possono registrare più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è distinta da un numero, che prende il nome di grado. Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore. L'ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Per la cancellazione occorre:

• l'estinzione dell'obbligazione garantita
• la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all'ipoteca
• la vendita forzata della cosa ipotecata
• il perimento della cosa
• lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione

Per ipoteca fiscale si intende infine quella forma di ipoteca legale iscritta sui beni del debitore, da parte del concessionario per la riscossione, al fine di raggiungere il recupero delle somme dovute all'Ente impositore. Essa viene registrata in misura pari al doppio dell'importo imposto e deve essere anticipata da un avviso di mora accogliente l'invito ad compiere entro 5 giorni nel caso in cui non sia accesa entro un anno dalla notifica della cartella esattoriale.